„Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten NRW“ – Ergebnisse und Empfehlungen der Enquete-Kommission

Von Gesine Kort-Weiher, Hauptreferentin Städtetag Nordrhein-Westfalen

Handreichung zum Umgang mit Kunst im öffentlichen Raum

Von Raimund Bartella, Hauptreferent Städtetag Nordrhein-Westfalen

Stellungnahme zum Entwurf einer Änderungsverordnung zur Ausführung des § 93 Abs. 2 Schulgesetz für das Schuljahr 2013/2014

Eildienst Heft 3 2013

viaStädtetag Nordrhein-Westfalen – Eildienst 3 2013.

Am 07.03.2013 wurde in Düsseldorf die landesweite Initiative „Stop Deutsche Annington – Aktionsbündnis von Mietern und Nachbarn der Deutschen Annington“ der Öffentlichkeit vorgestellt. Eines der Gründungsmitglieder ist der MieterInnenverein Witten. „Gemeinsam mit Mieter- und Anwohnerinitiativen, Mietvereinen und unseren Dachverbänden wollen wir den Renditeinteressen des größten deutschen Wohnungskonzerns mehr Solidarität und eine intensivere Zusammenarbeit der betroffenen Menschen und ihrer Organisationen entgegensetzen“, erklärte Vereinssprecher Knut Unger. McA

Für Gelsenkirchen ist die Hasseler Annigton Mieterinitiative (HAMI) Mitglied, die wiederum auch Mitglied in der GEMIG ist.

Kontaktadresse: Klaus Arnecke, 45891 Gelsenkirchen

Gelsenkirchen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Stadt Gelsenkirchen unter der Woche zur Hauptstadt um das Thema Hundehaltung gemacht. In meinen Augen ist Gelsenkirchen bereits seit 2001 „Hundestadt“; seitdem eine gerade nach Gelsenkirchen übersiedelte Wienerin sich über die vielen Hunde in der Stadt wunderte. Hunde und ihre Hundebesitzer finden in der Stadt schon lange gute Lebensbedingungen vor. Der Bundesgerichthof hat diese Sicht nun aus Mietersicht bekräftigt.

In seiner Entscheidung – VIII ZR 168/12 – um den Verbleib des Mischlingshundes „Daisy“ bei dem Sohn der Mieter, haben die Richter um Richter Ball sich gegen generelle Verbote ausgesprochen. Das ist zunächst einmal nachvollziehbar; kommt damit doch eine grundsätzliche Entscheidung der Verfassung zu tragen: Gleiches gleich und Ungleiches ungleich – vor allem aber verhältnismäßig zu handeln. Diese Wertung aus Art. 3 des Grundgesetzes findet auch in der Rechtsprechung der Gerichte mehr und mehr Zuspruch.

Richter Ball mahnte zusätzlich den Ball flach zu halten: Es gäbe Möglichkeiten den Wildwuchs zu verhindern, zitiert ihn die Süddeutsche am 21.03.13, S. 3 in: „Daisy darf bleiben“. Ob der Richter damit auf die Entscheidung des Gelsenkirchener Verwaltungsgerichts anspielte, wonach eine Stadt eine nicht Art gerecht gehaltene Schildkröte aus der Wohnung des Schildkrötenbesitzers sogar im Wege des Verwaltungszwangs entfernen durfte, ist nicht bekannt. Möglicherweise hätten sich die Gelsenkirchener Verwaltungsrichter jedoch angesichts einer derart mieterfreundlichen BGH-Rechtsprechung heute anders entschieden; und bei ihrer Entscheidung mehr auf die emotionale Beziehung des Schildkrötenbesitzers – vermutlich auch ein Kind – abgestellt. Im Daisy-Fall sollte der Mischlingshund dem an Diabetes leidenden Sohn emotional gut tun und auch dafür sorgen, dass er an die frische Luft kommt. Im Hinblick auf das letztgenannte Ziel hätte es, Achtung Kalauer: ein Ball vielleicht auch getan! Der Richter hatte jedoch ein Herz für Kinder. Und wie gesagt, der Wildwuchs – was immer das auch heißen mag – angesichts verängstigter Nachbarn über Hund, Katze, Maus ist auch anders einzudämmen. Nur Generalverbote in Mietverträgen und Hausordnungen gehen halt nicht. Es muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Kurioserweise werden mit dieser Entscheidung tatsächlich nun endlich diejenigen bestätigt, die den Grundsatz: „Die Ausnahme bestätigt die Regel“, nie verstanden haben. So ist das Leben. Es fängt immer wieder von vorn an oder wie Joni Mitchell singt: Life is a „Circle Game“. In diesem Sinne meint die Südddeutsche: Halb- und Krallenaffen wären erlaubt. Ob sich der Autor Wolfgang Janisch da nicht mal „noch sonstwie“ geirrt hat; die Vermieter, die Städte (Artenschutz! Artgerechte Haltung!) und mit ihnen die Gerichte werden demnächst jedenfalls jede Menge Einzelfälle zu entscheiden haben. Das ist sicher: „Die Unwirksamkeit der Klausel führe aber nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie habe vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall habe das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.“

Übrigens: Auch wenn eine, nach einer neunjährigen Britin genannte, neu entdeckte Dinosaurierart mit dem gleichem Namen: „Daisy“ daherkommt. Für die Haltung dieser Spezies gilt das Urteil des BGH ausdrücklich nicht. (BBC-Meldung vom 20.03.2013: Die 115 Millionen Jahre alten Dinosaurier-Knochen werden nach der Finderin benannt: „daisymorrisae“. Ins Deutsche übersetzt, meinte der Forscher sinnentsprechend dazu: Auch ein blindes Huhn findet mal ein Korn. Aber das ist wieder ein anderes Thema. Die Integration von behinderten Tieren ist von der EU, so weit bekannt, noch nicht geregelt. „Die in Brüssel“ sind zwar bekanntermaßen „krumme Hunde“; aber so weit geht es dann noch nicht, dass „Kubaner“ in der EU unter den Artenschutz fallen 😉

Siehe auch zu den Trends: Schulhunde, Hunde in Altenpflegeheimen, Diabetiker-Warn-Hunde, Pracht-Lamas, Schwein als Haustier,

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Terminhinweise des BGH

Verhandlungstermin: 20. März 2013

VIII ZR 168/12

AG Gelsenkirchen-Buer – Urteil vom 16. November 2011 – 28 C 374/11
LG Essen – Urteil vom 15. Mai 2012 – 15 S 341/11

Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war – wie bei der Klägerin üblich – als „zusätzliche Vereinbarung“ enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, „keine Hunde und Katzen zu halten.“

Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Die Klägerin behauptet, dass dem Beklagten vor Abschluss des Mietvertrags klar vor Augen geführt worden sei, dass er den Hund nicht in die Wohnung mitnehmen könne. Sie hat den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die im Mietvertrag enthaltene „zusätzliche Vereinbarung“ als Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB* unwirksam sei, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sei. Danach sei eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall vorzunehmen, um die Zulässigkeit der Tierhaltung zu klären. Die Klausel im Mietvertrag diene aber dazu, diese Interessenabwägung zu vermeiden. Denn die Klägerin wolle dadurch verhindern, dass zahlreiche Mieter mit dem Wunsch nach Hunde- oder Katzenhaltung an sie heranträten und sie damit zu dem mit einer Interessenabwägung verbundenen Verwaltungsaufwand nötigten. Nach der folglich anwendbaren gesetzlichen Regelung sei dem Beklagten die Haltung des streitgegenständlichen Hundes zu gestatten. Dabei könne offenbleiben, ob die Klägerin – wie vom Beklagten vorgetragen – mündlich ihre Zustimmung zur Haltung des Mischlingshundes erteilt habe. Denn sie verhalte sich treuwidrig, wenn sie im vorliegenden Fall die Zustimmung verweigere.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

*§ 307 BGB: Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mietern die Kürzung der Betriebskostenvorauszahlungen erlaubt. Sie dürfen die laufenden Zahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben. Das geht nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) aus einem jetzt veröffentlichten Urteil des BGH (Aktenzeichen: VIII ZR 184/12) hervor. Quelle

Die Gräben zwischen Arm und Reich werden vertieft. Oder wie Christoph Schäfer in der FAZ am Dienstag, 12.03.13 in seinem Kommentar „Gespenst am Bau“ schreibt: In der Praxis hat sich der Soziale Wohnungsbau als untaugliches Instrument erwiesen. Erstens ist er zu teuer. Das Problem des bezahlbaren Wohnraums muss mit mehr Präzision gelöst werden.

via Neue Wohnungen für Senioren | WAZ.de.

Die neue Förderung bündelt Gelder aus verschiedenen Bereichen. Es riecht danach, dass hier kein zusätzlicher Euro ausgegeben wird, sondern dass die Haushaltsbudgets für die verschiedenen Bereiche auf die Soziale Stadt-Projekte fokussiert werden und so der Haushalt in den Quartieren entsteht. Das Geld wäre halt sonst lediglich auf langweilige Weise für den ÖPNV oder Straßenbau ausgegeben worden. Für die Soziale Stadt hört sich besser an. Von der Ministeriums-Website heißt es:

„Mit dem Kabinettbeschluss werden jetzt die Förderung des Städte- und Wohnungsbaus sowie des Stadtverkehrs und Investitionen in den öffentlichen Nahverkehr gebündelt. Vernetzt werden ebenfalls die bestehenden Programme für Integrations- und Familienzentren sowie für die Stärkung des bürgerschaftlichen Engagements. Die Förderung des Breitensports und der Kriminalprävention werden ebenso einbezogen wie Aktivitäten der regionalen Wirtschaftsförderung und der Altlastensanierung.

Das Programm Soziale Stadt wird in 84 Quartieren in Nordrhein-Westfalen eingesetzt, um sozialen Zusammenhalt zu sichern, zukunftsfähige Umstrukturierung der Wohnungsbestände voranzutreiben und die Versorgungs- und Lebensqualität zu gewährleisten.“

Markus Töns verkauft der WAZ für Gelsenkirchen eine nebulöse Profitierung ohne jegliche Konkretisierungen. Auch geht es offensichtlich nicht um Prävention, sondern maßgeblich um Versuche der Folgenbeseitigung.

Die Dortmunder SPD wehrt sich gegen den EU-Vorschlag zur Marktöffnung mit einer eu-weiten Ausschreibungspflicht, wenn die Wasserversorgung anderen Gewinnzwecken diene als im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge zulässig.

Es wird konstatiert: „Für die SPD-Fraktion wies Norbert Schilff, deren stellv. Vorsitzender, darauf hin, dass die Gewinne auch aus dem Wasserverkauf in Dortmund dazu dienten, die Verluste bei Bus und Bahn (zuletzt über 60 Mio Euro im Jahr) auszugleichen.“ Quelle

Diese im Rahmen der Kommunalen Daseinsvorsorge zwar gängige, aber unzulässige Quersubvention von Gebühren im Wasserbereich in Dortmund macht deutlich, wie notwendig eigentlich die EU-Initiative ist, die (absichtlich – EU: „bewusste Fehlinterpretation“) niemand so recht verstehen will.

Haben die Kommunalen Politiker Angst, dass ihre rechtswidrigen Quersubventionen auffallen und das Ganze zu kippen droht?! Die Kommentatoren #2, #4 und #7 zum WAZ-Bericht haben das verstanden.

Also ist die Polemik gegen die EU durchaus nachvollziehbar. Jedoch aus anderen Gründen.

Die neuen Werten für Blei im Trinkwasser wurden bereits im Jahr 2003 in einer Studie durch das Bundesumweltamt genannt. (pdf)

Von der damaligen Forderung, die öffentliche Hand müsse endlich die hierfür notwendigen Rahmenbedingungen schaffen, hat sich bis heute nichts in die Lebenswirklichkeit umgesetzt; wie ein Bericht der WAZ zeigt, der außer der Verbreitung von Panik, keine verwertbaren Daten in dieser Richtung kennt und nennt.

Also ist bis Dezember 2013 erst mal noch viel Zeit um dem europäischen Jahr der Luft angemessen Raum zu geben. Vor allem in Gelsenkirchen tut das Not – noch einmal durchatmen, bevor wir an Bleivergiftung durch Wasser sterben; oder eher durch die Nitrate oder doch Erdgas im Wasser durch Fracking. Wer weiß? Die Lobby (WAZ: „Die Industrie macht Druck“, Wahlkampfthema) jedenfalls ist stark genug. Hoffentlich ist die NRW Regierung stärker, die das Fracking in NRW ablehnt. Der starke Bundesrat mit einer ablehnenden Mehrheit – auch mit bayrischem Veto – machen Mut. Dennoch: Bleibt ein Rest an Verunsicherung über die Machbarkeit der Totalausbeutung der Erde um weiteres Wachstum zu generieren. Gelsenwasser meint, das Gas hätte kaum eine wirtschaftliche Bedeutung und begrüßt den Grundwasserschutz durch die Bundesregierung.

 –  Erst wenn der letzte Baum gerodet, der letzte Fluss vergiftet, der letzte Fisch gefangen, werdet ihr feststellen das man Geld nicht essen kann. (Cree Indian) –

Am 14.02.2013 beginnt um 13h30 im Pariser Justizpalast der Prozess des Veolia-Konzerns gegen den Film „Water Makes Money“ . Der Film auf ARTE.tv am

Dienstag, 12. Februar 2013 um 22.00 Uhr

Wiederholungen:
21.02.2013 um 13:55
Water Makes Money
(Deutschland, 2010, 75mn), ZDF

 11.02.2013: Die EU hat die Right2Water-Initiative zunächst einmal als erfolgreich gemeldet – es wird weiter gesammelt. (Mitorganisator: Frank Bsirske, verdi)

Wir stellen nachdrücklich folgende Forderungen:
1. Die EU-Institutionen und die Mitgliedstaaten haben die Aufgabe, dafür zu sorgen, dass alle Bürger und Bürgerinnen das Recht auf Wasser und sanitäre Grundversorgung haben.
2. Die Versorgung mit Trinkwasser und die Bewirtschaftung der Wasserressourcen darf nicht den Binnenmarktregeln unterworfen werden. Die Wasserwirtschaft ist von der Liberalisierungsagenda auszuschließen.
3. Die EU verstärkt ihre Initiativen, einen universellen Zugang zu Wasser und sanitärer Grundversorgung zu erreichen. Quelle

Leider ist das Kind schon in den Brunnen gefallen. Das scheinen die Organisatoren zu vergessen. Wer Water makes Money gesehen hat, kennt die Veolia in Braunschweig und andere private Wasserbetreiber. Hier will die EU mehr Wettbewerb, wenn schon eine Privatisierung erfolgte. Für Gelsenkirchen heißt das: Die Privatisierung über Gelsenwasser und die Konzessionsvergabe müssen bei Erneuerung der Konzession ausgeschrieben werden; es sei denn die Stadt rekommunalisiert die Wasserversorgung vorher in einen städtischen Eigenbetrieb.

Informationen zu (Trink)Wasser im Internet – Links S. 86:
Internetseite des Umweltbundesamtes zum Thema Trinkwasser

Informationsbroschüre des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit:
http://www.umweltbundesamt.de/wasser/themen/trinkwasser/index.htm

Klicke, um auf 3642.pdf zuzugreifen

Klicke, um auf 3058.pdf zuzugreifen

http://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2001/index.html

Klicke, um auf grenzwerte_leitwerte.pdf zuzugreifen

http://www.bfs.de/de/ion/nahrungsmittel/trinkwasser.html
http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:1998:330:0032:0054:DE:PDF

Klicke, um auf 3518.pdf zuzugreifen

http://www.h2o-wissen.de
·     Berichtszeitraum 2002-2004 | http://www.umweltdaten.de/publikationen/fpdf-l/3012.pdf
·     Berichtszeitraum 2005-2007 | http://www.umweltdaten.de/publikationen/fpdf-l/3616.pdf
Pressemitteilung des Umweltbundesamtes:
Trinkwasserqualität – Ansprechpartner in den Bundesländern

Klicke, um auf Ansprechpartner_Laender_Uran_im_Trinkwassser.pdf zuzugreifen

Klicke, um auf 2595.pdf zuzugreifen

http://www.dvgw.de/wasser

·     Teil 1 – Grundlagen | http://www.umweltdaten.de/publikationen/fpdf-l/3469.pdf
·     Teil 2 – Gewässergüte | http://www.umweltdaten.de/publikationen/fpdf-l/3470.pdf

Zum neuen Mietrechtsänderungsvorschlag der BR meldet sich NRW zu Wort und möchte es aufhalten. Vergeblich. Am Freitag, dem 1.2.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen! Damit kann das Gesetz jetzt am 1.4.2013 bzw. 1.5.2013 in Kraft treten. Dies hängt vom Zeitpunkt der Verkündung im Bundesgesetzblatt ab. Selbst Mietrechtsexperten sind vom frühen Inkraftreten überrascht. Quelle

Die erste Sitzung der GEMIG im neuen Jahr – die dritte insgesamt – begann mit dem zahlreichen Erscheinen von an der Wohnungssituation in Gelsenkirchen Interessierten. Darunter als Gast von der Stadt Gelsenkirchen – Hr. Horstmann (Abteilung: Wohnungswesen/Stadtregionale Kooperation im Referat Stadtplanung, Ref.leiter Hr. Arens). Auch Hr. Johann von der WAZ war wieder da.

Da Hr. Horstmann nicht der zuständige Mann zum Thema „Leerstand/Schrottimmobilien“ ist, sondern die Zuständigkeit bei der Abtl. 61/1 (Gesamtstädtische Planungen, Freiraumplanung) von Hr. Voge liegt, ging die später einsetzende Diskussion an der Stelle etwas ins „Leere“. So viel darf vorab verraten werden. Ein Teilnehmer hatte nach bestehenden „Standards“ gefragt, ab wann eine Immobilie als Schrottimmobilie zu bewerten sei. Bei allgemein wildem Gemurmel, zu dem Bedienungsprobleme „Möchten Sie noch etwas trinken?“ – „Nein, ich möchte zahlen!“) erheblich beitrugen, blieb an dieser Stelle, insgesamt verständlicherweise, eine Antwort von Hr. Horstmann dazu aus.

Zur Gesamtsicht des Wohnungsbestandes in Gelsenkirchen referierte Hr. Horstmann in ca. 30 Min.; dabei bezog er sich auf Unterlagen, die möglicherweise der Öffentlichkeit auf der Website der Stadt Gelsenkirchen mit dem Wohnungsmarktbericht 2010 und dem Bericht zur Eigentumsquote (von 2008) zur Verfügung stehen. Leider hat er uns dies nicht verraten; es hat auch niemand gefragt. Vielleicht, weil man als Bürger dieser Stadt weiß, dass die städtischen Berichte doch nicht selten etwas älter und damit vom Zeitablauf her überholt sind.

Und so meldete sich auch nicht sehr überraschend ein Teilnehmer mit dem Einwand, die Vorstellung von Hr. Horstmann sei unzutreffend, dass Mietsenkungen für den gesamten Wohnungsmarkt in Gelsenkirchen an der Tagesordnung seien. Nach kurzer Diskussion, mit Hinweis auf eine andere Studie aus 2012, wonach der Wohnungsmarkt für Single-Wohnungen durchaus auch in Gelsenkirchen einem Preisdruck ausgesetzt sei, gab Hr. Horstmann zu, diesen Bericht zu kennen und dass er durchaus richtig wieder gibt, dass wegen des von ihm zuvor skizzierten Trends zur Singularisierung im Wohnungsbestand (siehe dazu auch FAZ am 30.01.2013) mittlerweile auch in Gelsenkirchen hier eine Ausnahme bestehe.

Zur Überraschung aller Teilnehmer sind 80 % der Häuser in Gelsenkirchen im Besitz von Einzeleigentümern. Den Rest teilen sich unter den Wohnungsgesellschaften (15 %) und diverse kleinere Bauunternehmer (5 %) auf.

Die Leerstandsquote beträgt ca. 11 % oder 15.000 Wohnungen, bei einem Gesamtwohnungsbestand von 142.000 Wohnungen.

Die Zahlen der Wohnungsgesellschaften:

Deutsche Annington: 8.500
Vivawest: 6.500
LEG Wohnen NRW: 2.500
Griffin: 850
Immeo: 1.200

Zur Diskussion von Schrottimmobilien vertritt Hr. Horstmann ein Erstzugriffsrecht. /Vgl. Minister Groschek 2012 – Änderung von § 179 BauGB -; und WAZ vom 22.01.2013)

Hr. Horstmann plädiert neben der notwendigen Änderung des Baugesetzbuches auch für ein Verbandsklagerecht von Mietervereinen. Zudem seien die Gesetze und Verordnungen, wie das WNFG NRW (Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) in Zeiten geplant und gemacht worden, als es der Gesellschaft wirtschaftlich gut ging. Für schlechte Zeiten seien die Gesetze nicht ausgelegt und es fehle jetzt das rechtliche Instrumentarium den Problemen Herr zu werden.

Im Anschluss an die mit Hr. Horstmann offen geführten Diskussionen, bedankten sich beide Seiten für die lohnenswerte Veranstaltung. Hr. Schäfer sprach sich dafür aus, bei Bedarf gern wieder auf Hr. Horstmann zukommen zu wollen.

Eine Kerngruppe besprach anschließend das weitere Vorgehen. Das nächste Treffen wurde für Montag, den 11.03.2013, 17.30 Uhr in der AWO terminiert.

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PS:

Zur bestehenden Möglichkeit die Bochumer Str. als Sanierungsgebiet auszuweisen, hat sich Hr. Horstmann noch ansatzweise geäußert. Siehe grundsätzlich zu diesem Themenbereich das Urteil des OVG Münster aus 2011, und im Zusammenhang damit auch die Frage, wann von Substanzschwäche als auch Funktionsschwäche gesprochen werden kann, so dass – im Zusammenhang mit Leerstand – ein Gebiet in ein Sanierungsgebiet überführt werden kann.